A Caixa Econômica anunciou um novo modelo de financiamento habitacional, na qual a taxa de juros é atrelada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que representa a inflação no Brasil.



Como é o atual financiamento?
O modelo atual, assim como a nova proposta, consiste em uma taxa fixada no momento da contratação do empréstimo mais um índice de ajuste mensal. Porém, ao invés de ser atrelado ao IPCA, o atual é vinculado à Taxa Referencial (TR). A TR encontra-se zerada desde agosto de 2018, enquanto que o IPCA em junho de 2019 foi de 3,32%.

Qual a diferença da TR para o IPCA?
É engano achar que só no novo modelo as taxas de juros sofrem ajustes mensais. Porém, o IPCA é mais inconstante do que a TR. Pode-se estimar, através do cálculo do desvio padrão dos últimos 10 anos, que o índice da inflação seja, aproximadamente, 4 vezes mais volátil (0,29% e 0,07%).

Qual seria a taxa de juros atualmente?
Como detalhado nos tópicos anteriores, ambas opções possuem uma taxa prefixada somada a um índice de reajuste. No modelo antigo, a taxa prefixada parte de 8,75%, para servidores públicos e clientes Caixa, mas é de 9,75% na chamada taxa balcão, para a maioria dos clientes. Como o índice de reajuste é a TR, que está zerada, então a taxa total do início do contrato é equivalente a taxa prefixada. Para o novo crédito, o percentual prefixado está partindo de 2,95%, com a taxa balcão sendo de 4,95%. Com o IPCA de junho de 2019, por exemplo, de 3,32%, os juros totais estariam entre 6,27% e 8,27%.

Quais os pontos negativos e positivos?
A Caixa ressalta que vai manter as duas modalidades como alternativa no início do crédito, assim como faz atualmente entre SAC e PRICE. O ponto negativo da nova modalidade é a menor previsibilidade, conforme explicado nos itens anterior, devido à maior volatilidade. Já como ponto positivo, podem-se elencar 2 fatores principais: taxa de juros atualmente menor e aumento dos recursos disponíveis para financiamento.

Qual a relação entre os saques do FGTS e o novo financiamento?
Com a TR não é possível comercializar títulos no mercado vinculados aos financiamentos, porque é de difícil avaliação para os investidores. Desta forma, a origem dos recursos é principalmente o FGTS (uma minoria é da poupança). Como o Governo tem facilitado o acesso ao FGTS, esta fonte está "secando". No novo crédito, há possibilidade de securitizar, ou seja, transformar os créditos habitacionais em aplicações financeiras e comercializá-los, criando uma nova fonte de recursos e reduzindo a dependência do antigo FGTS.

Qual o risco para o comprador de imóveis?
O risco está relacionado à volatilidade do IPCA e seu impacto na maior variação das prestações do financiamento. O gráfico abaixo demonstra como seria o comportamento das 2 alternativas nos últimos 10 anos, considerando a parcela prefixada atual e os valores do IPCA e TR dos respectivos períodos. Enquanto no crédito do IPCA as taxas oscilariam entre 0,55% e 1,15%, no do TR permaneceriam na faixa de 0,75% a 0,95%.
 


 
Qual a expectativa para os próximos anos?
Para projetar os próximos anos, foi realizada uma pequena análise histórica. Como demonstrado na tabela abaixo, se considerar a taxa prefixada atual e os índices TR e IPCA dos últimos 12, 60 ou 120 meses, a diferença nos juros acumulado entre as duas alternativas seria muito pequena.
Para fins de projeção, pode-se considerar um cenário melhor para os 10 próximos anos, se comparado aos 10 anos anteriores. As expectativas do IPCA estão "ancoradas" nas metas de inflação, com valores decrescentes para os próximos anos, até atingir 3,5% em 2022. Se por um lado o Brasil ainda não está conseguindo crescer, uma boa notícia após a crise é a estabilidade econômica, que está possibilitando mudanças importantes, como esta no mercado de crédito.
Portanto, se os 10 anos seguintes forem iguais aos 10 anos passados, os encargos financeiros dos 2 tipos seriam muito parecidos, enquanto se vivermos 10 anos mais estáveis, como é o esperado, a nova modalidade será "mais barata" do que a opção tradicional de financiamento.
 



Qual a expectativa para o mercado imobiliário?
A Caixa está encarando este produto como uma nova alternativa ao crédito habitacional e está atenta como período de teste, que também está sendo observado pelos bancos privados. Nos países desenvolvidos, este tipo de financiamento é comum e funciona bem. No Brasil, devido ao histórico de instabilidade financeira até meados da década de 1990, medidas como essa ainda são vistas com desconfiança.
Porém, conforme abordado no tópico anterior, mesmo considerando a década atual, na qual foi presenciada a pior crise do país, com muita instabilidade política, os juros deste financiamento não teria sido muito diferente do convencional. Para os próximos anos, há crença que a estabilidade será maior, o que tornaria esta opção bem melhor do que o empréstimo com TR.
Caso isso aconteça, o financiamento habitacional ganhará uma ótima alternativa, de juros baixos e com uma nova fonte de recursos, que impactará positivamente nas 2 principais frentes, custo e volume do crédito, impulsionando o mercado imobiliário e a economia em geral.