A duração contrato de locação é uma das principais dúvidas na locação de imóveis no Brasil. Com uma demanda cada vez maior por contratos mais flexíveis e curtos, as pessoas cada vez mais procuram uma alternativa ao tradicional contrato de 30 ou 36 meses. Mas por que as imobiliárias ainda relutam em oferecer estes contratos de prazos menores?



A justificativa para isso está na Lei do Inquilinato. Nos prazos inferiores a 30 meses, o proprietário pode ter que esperar 5 anos para solicitar o imóvel do inquilino.

Isso ocorre porque os inquilinos podem prorrogar automaticamente estes contratos mais curtos e a lei é muito restrita nas possibilidades do proprietário de rescindir este imóvel unilateralmente. As possibilidades estão listadas abaixo:

"I - Nos casos do art. 9º (por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las);
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."

Ou seja, o contrato com prazos inferiores a 30 meses deixa o proprietário em uma situação de insegurança jurídica para pedir o imóvel ao fim do contrato.

Mas e o que fazer quando o inquilino pretende desocupar em 1 ou 2 anos, ao invés de 3 anos e o proprietário concorda com isso?

Nestes casos, é melhor, para ambas partes, que o contrato seja de 30 ou 36 meses e que seja adicionada uma cláusula que isenta os locatários da multa de desocupação a partir de 12 ou 24 meses, por exemplo.

E a locação por temporada? Esta é uma exceção. Esta modalidade, que possui prazo máximo de 90 dias e não pode servir de moradia fixa do locatário, também não garante ao proprietário a retomada do imóvel, porém, não é preciso esperar ultrapassar cinco anos, mas sim, três anos.

Então para você, que é proprietário de imóvel, isso significa que não vale a pena alugar seu imóvel caso você tenha pretensão de só alugar por períodos curtos? Do ponto de vista jurídico, sim, há este risco no Brasil neste tipo de locação.

Já para você, que está pensando em alugar um imóvel, a dica é: inclua a cláusula de isenção de multa na sua negociação com o proprietário. Como assim? Da mesma forma que você negocia valor, manutenção, desconto temporário... você pode colocar a condição que seja adicionada a cláusula que permite que você desocupe antes do prazo final do contrato, sem pagar multa.

Isso deve ser visto já na negociação e não na hora do contrato porque os proprietários podem não aceitar esta solicitação e a locação ser cancelada. Até porque é uma cláusula de benefício unilateral, somente o inquilino pode usufruir, o proprietário não pode solicitar a desocupação antes do prazo.